Faut-il encore investir dans l’immobilier résidentiel au Luxembourg en 2025 ?

Par Tanaïs Lejeune, Consultante Residential Agency & Lucas Guichard, Research Manager.

Le marché immobilier luxembourgeois a toujours suscité un vif intérêt, tant pour les résidents que pour les investisseurs. En 2025, face à une conjoncture économique en mutation et des dynamiques de marché en évolution, la question de l’opportunité d’achat d’un bien résidentiel devient particulièrement pertinente. Cet article propose une analyse du contexte immobilier à Luxembourg, en s’appuyant sur des données récentes concernant les prix et loyers annoncés des logements (sources : atHome.lu et immotop.lu) et des projections d’experts.

Des prix stabilisés en 2025 après plusieurs années de hausse

Au cours des dernières années, le marché immobilier luxembourgeois a connu une croissance soutenue, avec des prix atteignant des sommets, notamment dans la Ville de Luxembourg et sa proche périphérie. Entre 2018 et 2022, les prix annoncés des logements ont augmenté en moyenne de 12 à 15% par an, portés par une demande constante et une offre limitée. Cependant, depuis 2023, la dynamique s’est légèrement infléchie sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt et des incertitudes économiques. En 2024, le marché immobilier luxembourgeois a atteint une phase de stabilisation, avec des variations notables selon les régions et les types de biens. Les maisons anciennes ont enregistré une baisse de prix de 2,6 % par rapport à fin 2023, tandis que les appartements anciens ont connu une légère diminution de 0,5 %. Les appartements neufs ont affiché une quasi-stabilité, avec une baisse marginale de 0,3 % sur l’année, bien que le volume des ventes soit resté limité.

Ces changements s’inscrivent dans un cadre marqué par le maintien des mesures fiscales avantageuses pour les transactions immobilières et la baisse des taux d’intérêts décidée par la BCE et la FED, des éléments qui ont commencé à stimuler la demande, envoyant ainsi un signal positif pour 2025.

 

Une variation de prix différente selon les régions

Dans le Nord du pays, les prix des appartements anciens ont progressé de 4,5 %, tandis qu’au Sud, ils ont enregistré une baisse modérée de 3,7 %. Pour les maisons anciennes, les prix ont diminué de 6,4 % dans l’Ouest, alors que le Centre a connu une légère hausse de 1,2 %. À l’échelle nationale, le prix moyen, toutes catégories de biens confondues, se situe à 7.785 €/m², ce qui reflète des signes de stabilisation du marché.

Le marché locatif a montré des signes de ralentissement au dernier trimestre 2024, après plusieurs trimestres de hausse. Les loyers des maisons ont baissé de 3,7 % par rapport au trimestre précédent, s’établissant à 3.208 €/mois, tandis que ceux des appartements ont diminué de 1,9 %, pour atteindre 1.824 €/mois, après un pic de 1.860 €/mois au trimestre précédent. Cependant, certaines régions affichent des tendances divergentes : dans le Centre, les loyers des appartements ont augmenté de 4,4 % sur les douze derniers mois, tandis que l’Ouest a enregistré une baisse de 4,2 % sur la même période.

La Ville de Luxembourg conserve une forte attractivité grâce à son dynamique économique. Des zones en plein essor telles que Belval ou le Nord du Luxembourg, se distinguent également avec leur forte croissance démographique. Ces régions bénéficient d’un développement rapide, soutenu par des infrastructures modernes et un cadre de vie agréable, offrant ainsi un potentiel de valorisation intéressant à moyen et long terme.

 

Une reprise grâce à la baisse des taux d’intérêt

La dynamique des taux d’emprunt immobilier a eu un impact majeur sur le marché ces dernières années. Après une longue période de taux historiquement bas, la Banque centrale européenne (BCE) a mis en place plusieurs hausses de ses taux directeurs afin de maîtriser l’inflation. En 2024, les taux d’intérêt hypothécaires ont atteint en moyenne 4 %, ce qui a eu pour effet de réduire la capacité d’achat des ménages.

Les perspectives pour 2025 s’annoncent plus prometteuses. D’après les dernières données publiées par la Banque Centrale du Luxembourg (BCL) le 6 janvier 2025, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont diminué dans la plupart des catégories par rapport au mois précédent. Par exemple, les taux pour les crédits à taux fixe de plus de dix ans, et jusqu’à quinze ans inclus, ont chuté de 0,16 point de pourcentage, atteignant actuellement une moyenne de 3,74 %. Si cette tendance se confirme, elle pourrait offrir un environnement plus favorable pour les acheteurs et investisseurs à la recherche de nouvelles opportunités.

 

Dès lors, est-ce le moment opportun pour acheter/ou investir ? 

Acheter un bien en 2025 peut représenter une belle opportunité pour les résidents, notamment dans un contexte de stabilisation des prix et de conditions de financement plus favorables. Toutefois, il est essentiel de bien choisir l’emplacement, en prenant en considération les différences régionales, et de préparer soigneusement son financement afin de maximiser les avantages de cette période propice.

Pour les investisseurs, la rentabilité locative brute à Luxembourg se situe entre 3 % et 4 %, avec des écarts significatifs selon les secteurs. Bien que l’atteinte de ces rendements soit plus complexe en raison des taux d’intérêt élevés, le marché demeure attrayant et continue d’offrir de nombreuses opportunités.

Le marché locatif témoigne également des signes positifs. Le loyer moyen par m² au Luxembourg a atteint 29 €/m² au quatrième trimestre 2024, marquant une hausse de 7,8% par rapport à l’année précédente (26,9 €/m² au T4 2023). En comparaison avec 2022, cette hausse est encore plus marquée : le prix des loyers a augmenté de 16,9 % depuis le quatrième trimestre 2022, passant de 24,8 €/m² à 29 €/m². Ce constat témoigne d’une demande locative soutenue et d’une rentabilité continue dans certaines zones.

 

Conclusion : une phase de stabilisation propice aux projets en 2025

En résumé, le marché immobilier luxembourgeois semble entrer dans une phase de stabilisation avec des variations selon les segments.

Les prix des maisons et appartements anciens devraient se stabiliser, voire connaître une légère hausse au cours de l’année. Le marché des appartements neufs, qui reprend progressivement de la vigueur, ne devrait pas connaître d’évolution significative des prix à court terme. Les incertitudes économiques et la hausse des taux d’intérêt ont freiné la dynamique, mais les mesures fiscales et les ajustements financiers en cours offrent un potentiel de relance.

Le marché demeure attractif, mais il reste essentiel pour les investisseurs et les acquéreurs de privilégier un accompagnement pour connaître les tendances régionales et les opportunités spécifiques afin de maximiser leurs projets immobiliers.

Le marché du meublé et de la location courte durée continue d’attirer, bien que soumis à des réglementations strictes pour les particuliers qui voudraient se lancer. Il faut s’attendre à une professionnalisation et une rationalisation progressive de cette activité dans les prochains mois.

Forts de notre expertise et de notre savoir-faire, les équipes d’INOWAI sont disponibles pour vous accompagner à chaque étape et vous offrir des solutions adaptées à vos besoins !