Introduction au BACS : méthode de calcul du BACS, applications pratiques, avantages et limites

Le mesurage des surfaces de bureaux à Luxembourg est défini par un code de mesurage publié par l’association Belgo-Luxembourgeoise des Chartered Surveyors (BACS). Ce code établit que la base de mesurage pour l’évaluation et la commercialisation de bureaux, ainsi que de bureaux annexes à des locaux industriels, est la Surface Grand Plateau (SGP). Cette même surface sert également de base de mesurage pour le calcul des charges communes relatives aux lieux loués.

Méthode de calcul du BACS

La Surface Grand Plateau (SGP) correspond à la surface mesurée depuis l’axe du vitrage jusqu’à l’axe des murs, si ceux-ci ne sont pas vitrés. La SGP inclut notamment :

• Les surfaces occupées par les murs et cloisons.
• Les colonnes, cages d’escalier et d’ascenseurs, cheminées et gaines verticales.
• Les atria accessibles et couverts, mesurés seulement à hauteur du premier niveau du sol.
• Les couloirs intérieurs, y compris les parties communes utilisées avec d’autres occupants (divisées proportionnellement à la surface occupée par chaque occupant).
• Les locaux de service tels que sanitaires, salles de bains, cuisine d’entretien, etc.

Cependant, elle exclut :

• Les projections externes.
• Les balcons extérieurs, accès couverts, sorties de secours et petits auvents.
• Les locaux techniques, machineries d’ascenseurs, stockage de combustibles dans une structure permanente.
• Les entrées de parking et rampes d’accès.
• Les endroits sous contrôle ou gérés par d’autres autorités extérieures, y compris les fournisseurs d’énergie.
• Les superficies ayant une hauteur libre inférieure à 1,5 mètre.

Applications pratiques du BACS

Le BACS est utilisé pour :

• L’évaluation et la commercialisation des surfaces de bureaux.
• Le calcul des charges communes relatives aux lieux loués.

Avantages du BACS

• Standardisation : Fournit une méthode uniforme et reconnue pour mesurer les surfaces de bureaux, facilitant les comparaisons et les transactions immobilières.
• Précision : Assure une mesure précise des surfaces, prenant en compte tous les éléments structuraux pertinents.
• Transparence : Rend le calcul des charges communes plus transparent et équitable pour tous les occupants.
• Flexibilité : Adaptable à différents types de configurations de bureaux et d’annexes industrielles.

Limites du BACS

• Complexité : La méthode peut sembler complexe pour les personnes non initiées, nécessitant parfois l’intervention de professionnels pour une application correcte.
• Exclusions spécifiques : Certaines surfaces spécifiques ne sont pas incluses, ce qui peut nécessiter des calculs additionnels pour des besoins particuliers.
• Variabilité des interprétations : Malgré la standardisation, des variations peuvent exister dans l’interprétation et l’application du code de mesurage.
• Ne permet pas les comparaisons « internationales » : le code de mesurage s’applique en Belgique et au Luxembourg mais le calcul des espaces de bureaux est différent dans les autres pays. Un code de mesurage international (IPMS) existe depuis 2014 et a pour objectif de standardiser le mesurage des surfaces de bureaux à une échelle internationale.

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